Mutui - Altri parametri da considerare

Parametro di riferimento e Spread

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari, cui l'intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.

Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l'Euris (> il mutuo dalla A alla Z) oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Imposte e Agevolazioni Fiscali

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un'imposta pari a 2% dell'ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto di una prima casa. L'imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma percepita dal cliente è inferiore all'importo concesso.

Se il mutuo è concesso da una impresa finanziaria non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli (per le agevolazioni fiscali sui mutui > www.agenziaentrate.gov.it). Ci possono essere poi altre imposte legate all'iscrizione dell'ipoteca o altri adempimenti.

Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell'abitazione principale sono detraibili dall'Irpef. L'importo e le condizioni per le detrazioni sono fissati per legge. Per approfondimenti potete chiedere informazioni al vostro intermediario finanziario, consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it oppure contattare il call center al numero 848.800.444.

Altri costi

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

• Il compenso all'intermediario per le spese di istruttoria (> il mutuo dalla A alla Z), che può essere calcolato sia in misura fissa sia in misura percentuale sull'ammontare del finanziamento.
• Le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell'immobile da ipotecare.
• Le spese notarili per il contratto di muto e l'iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari.
• Il costo del premio di assicurazione e copertura dei danni sull'immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita el cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.
• Altre spese: commissione annua di gestione pratica, spese incasso rata, spese invio comunicazioni (l'elenco completo delle spese è nel foglio informativo).

Qualora si decidesse di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.

Piano di Ammortamento

E' importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, chiedere all'intermediario di poter esaminare il piano di ammortamento. Il piano di ammortamento è il piano di riduzione del debito.

Il piano stabilisce la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre) e i criteri per determinare ogni rata.

La rata è composta da due elementi:

• Quota capitale, cioè l'importo del finanziamento restituito.
• Quota di interessi, cioè l'interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.

In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cossiddetto "francese": la rata prevede una quota capitale crescente e una quota di interessi decrescente.

All'inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta. La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può coincidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.

Esempio:  Consideriamo ancora un prestito di 100.000 euro al tasso fisso del 5,5%, con un piano di ammortamento di 10 anni e con rate mensili.

La rata da pagare sarà sempre di 1.085 euro.

Mentre nella prima rata la quota capitale è di 627 euro e la quota di interessi di 458 euro, nell'ultima la quota capitale sarà di 1.080 euro e la quota di interessi di 5 euro.